不動産鑑定評価について

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士によってなされる不動産の市場価値や経済価値の評価を言います。

不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて、国家試験に合格し、一定期間の実務経験を経た上で、国土交通省に登録された、不動産の価 格判定や適正利用に係るアドバイスを行う専門家です。

不動産鑑定士は、経済環境をはじめとした市場分析や不動産が属する地域の分析、当該不動産の街路条件や画地条件等を詳細に把握したうえで、「対象不動産の最も有効な使用方法」を判定し、「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、価格の判定を行うだけではなく、その前提として、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。

一方、不動産鑑定評価は、「適正な地価」の判定のみならず、その評価対象は多岐に亘ります。一戸建ての評価、自社ビル・テナントビルの評価をはじめとした  複合不動産の価格評価のみならず、家賃や地代といった賃料評価、立ち退きに伴う立ち退き料の評価など、不動産にまつわる権利関係すべてにまで及びます。  

また、国民のインフラとして公共性の高い、国や都道府県が実施する「地価公示」や「都道府県地価調査」、国税局が行う「路線価標準地の評価」、各市町村が行う「固定資産税標準地の評価」などにも携わっています。その他にも、公共用地取得のための評価や裁判上の評価なども行います。

 

 

当事務所の取り組みについて

事前相談体制
 不動産の価格や賃料が問題となっている場合でも、不動産鑑定評価書の発行が、全ての場面において有効であるとは言えません。なぜならば、不動産の鑑定評価には、当然費用と時間がかかるため、場合によっては、不動産鑑定評価書の取得に伴う問題解決効果とその取得費用が見合わない場合も想定されるからです。このような状態は、お客様と不動産鑑定士双方ともに避けるべき状況です。そこで、当事務所では、対象不動産の地図や登記簿謄本といった基本的な情報を提供いただくことで、豊富な経験に基づき、あらかじめ不動産鑑定評価書の発行を行うか、簡略化した調査報告書に抑えるか、鑑定評価を見送るかの決定を短期間に無償で行わせて頂きます。
確かな調査に基づく鑑定評価
 不動産の証券化や流動化の流れの中、不動産の価格形成要因は、ますます複雑化・多様化してきています。 具体例を挙げますと、「土壌汚染の有無」「アスベストの有無」や「建物の耐震性」「建物の遵法性」などの問題です。これらは、最近では、不動産の価格に大きな影響を及ぼすものとして特に注意が向けられるようになってきました。当事務所では、不動産の適正な市場価格を算定するために、これらの価格形成要因にも配慮した、徹底した現地調査、市場調査、行政調査、環境調査等を行います。また、法的な側面の調査として、登記簿謄本等に基づく権利関係調査、公図・地積測量図・建物図面等の図面調査等を通じて各種チェックを行い、これらを通じて、問題点が明らかとなった場合には、不動産鑑定評価書の納品に先立ち、迅速に依頼者様へ報告を行います。さらに、これら調査に基づいたうえで、対象不動産の市場における競争力、収益性や投資採算性の判定を行います。
アフターフォロー
 不動産鑑定評価書の提出後、特に裁判関係等で鑑定評価をご利用頂いた場合、その後、鑑定評価書の内容が争点になる場合がございます。当事務所では、豊富な資料に基づく理論武装された不動産鑑定評価書を作成することは当然のこと、鑑定評価の手順を分かりやすく丁寧に説明し、重要部分の判断根拠を明らかに致します。また、裁判関係以外での税務署や金融機関等からの事後問い合わせに関しましても、当然に同様に対応いたします。尚、必要な場合には、論点を抽出した上での、補足意見書の作成等にも対応致します。